京滬居民打飛的去重慶買房,，重慶房價要瘋漲,？

蔡麗娟 2017-1-8 9:50:58

導(dǎo)語：

談到房價，重慶是全國公認的價值洼地,，也是同等量級城市中唯一一個不限購不限貸的城市,。但在黃奇帆卸任市長后,，重慶房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢似乎要被打破了,。據(jù)央視財經(jīng)報道,，重慶近期新建商品房成交量大增，不少京滬深居民甚至打飛的去重慶買房,。一座城市的房價會因為一位官員的卸任而產(chǎn)生快速上漲的預(yù)期,，這背后的心理頗值得人玩味。

要點速讀

1　近幾年,，重慶市房地產(chǎn)市場能夠保持緩慢但穩(wěn)定的增長,，既歸功于主政者的克制，也與城市本身的行政體制,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。

2　一位官員的卸任就能影響重慶樓市,，背后既有熱點城市限購后資金外溢的因素,，也反應(yīng)了人們對未來政策不確定性的應(yīng)對。

與其他一二線城市相比,，重慶確實是“房價洼地”

黃奇帆卸任的消息,，對各地投資客來說，猶如某種購買的信號,。據(jù)央視財經(jīng)報道,，2016年12月26日至2017年1月1日這一周，重慶新建商品房的成交量,，就超過了2016年2月份和7月份全月的成交,。但成交均價并沒有出現(xiàn)明顯的變化。除了極個別高檔樓盤之外,，均價萬元以內(nèi)的樓盤仍是重慶市場主流,。

與此同時，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道,，重慶土地拍賣已經(jīng)出現(xiàn)熱潮跡象,，從12月20日到12月26日，重慶完成8宗土地拍賣,，成交價格達到204.62億元,，多塊土地溢價率均在70%以上。此前,，重慶土地價格相比其他城市極為低廉,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年和2014年,，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款分別為448.79億元和679.99億元,，即2013年土地成交均價為2366元每平米,，2014年為3647元每平米。

某論壇上,，一位北京買家自述打飛的去重慶搶房經(jīng)歷某論壇上，一位北京買家自述打飛的去重慶搶房經(jīng)歷

不少房產(chǎn)論壇里,，網(wǎng)友都在焦灼地討論“該不該看好重慶”,。讓人聯(lián)想到“十一假期”前后，也就是全國一二線城市密集出臺限購限貸政策時,，重慶按兵不動,，當時就有不少炒房團瞄準了重慶，但同樣也沒有明顯影響到重慶的房價,。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,，2016年11月重慶的樣本住宅均價為7507元/平方米，環(huán)比增長1.65%,。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

重慶是中國四個直轄市之一,，也是老工業(yè)基地。近年來經(jīng)濟表現(xiàn)也十分亮眼,，已經(jīng)連續(xù)3年以兩位數(shù)的GDP增速領(lǐng)跑全國。但與經(jīng)濟發(fā)展形成鮮明對比的是始終“不成氣候”的房價,。重慶房價不僅被一線城市遠遠甩在身后,，在同等量級的城市中也是洼地。根據(jù)2016年前三季度主要城市GDP數(shù)據(jù),，今日話題選取了跟重慶經(jīng)濟體量較接近的天津,、蘇州、成都來比較住宅樣本均價,，結(jié)果一目了然,。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

即使是在同西部、西南部二線省會城市的房價競逐中,，重慶也沒有跑贏,。從上圖可以看出，大概從2015年6月開始,，蘭州,、昆明、南寧的住宅樣本均價就與重慶拉開了距離,。重慶的住宅樣本均價僅略高于西安,。

重慶能在一片狂飆猛漲中成為例外，主流聲音歸功于黃奇帆

重慶房價能多年保持平穩(wěn),，最主流的聲音是,，前任市長黃奇帆功不可沒,。要想理解這種聲音，不妨先從供給,、需求的角度,，來了解黃奇帆做了什么。

穩(wěn)定房價,，就必須保證充足的土地供應(yīng),。但因為有18億畝耕地高壓紅線的限制，新增建設(shè)用地指標極為困難,。為了打開供地瓶頸,，2008年，重慶報經(jīng)中央批準,，成立農(nóng)村土地交易所,，啟動地票制交易試點改革。什么是地票制度,？黃奇帆曾經(jīng)詳細解釋過,，地票就是土地的用地指標。農(nóng)民自愿將農(nóng)村廢棄的宅基地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、糧站、學(xué)校,、公共場所復(fù)墾,，形成地票。農(nóng)民拿著地票通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣,，城里人買了這個地票,，就可以在城郊結(jié)合部的地方征地，發(fā)展房地產(chǎn),。這個過程被稱為“增減掛鉤”,，即城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，農(nóng)村建設(shè)用地減少的過程,。地票制幫助重慶增加了土地供應(yīng),，解決了城市化、工業(yè)化用地指標,。據(jù)《光明日報》報道,，截至2016年5月上旬，重慶累計交易“地票”17.7萬畝,。而地票制每年可為重慶增加約14%的供地,。

從需求側(cè)來看，重慶構(gòu)建了以公租房為核心的住房保障體系,。截至2015年底,，重慶已經(jīng)建成了69.2萬套公租房,，占住房總供應(yīng)量的17%。當外來不同收入群體的住房需求得到滿足后,，房屋的“投資屬性”極大降低,。

至于對整個房地產(chǎn)市場的把控，黃奇帆的一些理論也為人熟知,。2010年,，黃奇帆提出了“25%理論”，即重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%,； 2013年3月,，重慶市公布的《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》稱：“合理安排出讓時序和選擇出讓區(qū)域，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價不超過當期房價的三分之一,。”2016年9月下旬的一次政府工作會議上,，黃奇帆宣布計劃關(guān)掉1500家“空殼”房地產(chǎn)公司，一般指從事與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的公司,。

除此之外,，重慶房價漲不起來還受到一些固有因素的影響，即使黃奇帆卸任,，這些因素也不會消失

調(diào)控房價的原則和手段,，并不是什么高深的秘密。但為什么只有重慶成功做到了,？這跟重慶本身的體制優(yōu)勢,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)有關(guān),。

供需規(guī)律是第一規(guī)律。重慶特殊的體制優(yōu)勢,，使得重慶主政者可以利用土地手段從供給側(cè)調(diào)控價格,，學(xué)者馬超將這種優(yōu)勢總結(jié)為“省的架構(gòu)、直轄市的體制”,。省的架構(gòu)讓重慶擁有巨量的土地資源,；直轄市的優(yōu)勢，則使得主政者有條件牢牢控制住土地的供給和配置權(quán),。2002年,，重慶市建立了土地整治儲備中心，改革土地資源管理制度,。將土地一級市場的經(jīng)營權(quán)上收,，并通過政府特許經(jīng)營的方式，對全市土地市場進行宏觀調(diào)控,。重慶規(guī)劃局官網(wǎng)的一篇文章稱：土地儲備是有技巧的,，必須在城市起飛階段一次性完成,，然后細水長流。重慶2002年一次性儲備了主城40多萬畝土地,，之后20年內(nèi)每年只開發(fā)5%,，即2萬畝左右。二是儲備權(quán)集中,，儲備收益各級政府共享,。

從需求側(cè)來看，一個城市的房價長期決定于其人口凈流入,。2016年1月,，重慶市統(tǒng)計局公布了“2015年重慶市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報”。公報顯示,，重慶全市常住人口3016.55萬人,，比2014年增加25.15萬人，增長0.8%,。其中城鎮(zhèn)人口1838.41萬人,，與上年相比增加55.4萬人。鄉(xiāng)村人口1178.14萬人,，與上年相比,，減少30.25萬人。從數(shù)據(jù)中可以看出,，在城鎮(zhèn)化的過程中,，區(qū)縣人口為凈流出，除了一部分流向主城區(qū)外,，有相當一部分流向了外省,，尤其是東南沿海地區(qū)。主城區(qū)雖然為凈流入,，但和區(qū)縣凈流出相抵消,，優(yōu)勢并不明顯。這說明與其他一二線熱點城市相比,，重慶對外地人口的吸引力并不突出,。

地區(qū)收入水平不高也限制了重慶購房需求的釋放。與令人咋舌的GDP增速相比,，重慶人均GDP并不高,，2015年在全國位居第11位，尚未進入人均1萬美元俱樂部,。重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了普通人缺乏獲得中高收入的機會——重慶的GDP增長是典型的“投資拉動型”,，第三服務(wù)業(yè)占比不高。雖然重慶試圖發(fā)展成為世界級的電子產(chǎn)業(yè)基地,，但目前仍以加工貿(mào)易為主,。重慶近40%的人口分布在下轄區(qū)縣,，農(nóng)民拉不動房價。

一位官員的卸任能影響人們對一地未來樓市的預(yù)期,，頗令人玩味

黃奇帆剛卸任,，就有媒體稱重慶房地產(chǎn)商會已經(jīng)起草了一個關(guān)于在全市范圍內(nèi)全面推行商品房銷售按建筑面積計價的建議。一位重慶地區(qū)房地產(chǎn)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者評論到：“其實在實際操作中,，很多樓盤都會把套內(nèi)面積價格和建筑面積價格都寫明,，用建筑面積計價確實有利于與全國進行比較和統(tǒng)計。不過,，在黃奇帆剛卸任就立馬出臺這樣的建議也可以看得出本地房地產(chǎn)商已經(jīng)壓抑了很久了,。”

這項政策仿佛某種暗號，影響了各地買家對于重慶房市未來的預(yù)期,。

一方面,，重慶樓市升溫跟熱點城市限購后的資金外溢有關(guān)。在一二線城市普遍限購限貸的情況下,，人們手里的錢總要找到出處,。而重慶的房價也提供了便利，買家只要掏二三十萬就能“上車”,。

但另一方面,，人們似乎也認為，重慶的低房價是不可持續(xù)的,。一直以來,，在媒體的報道中，黃奇帆是“最懂市場經(jīng)濟”的市長,，因為他“管住”了開發(fā)商,，“管住”了房價，所以重慶樓市才成為例外,。而一旦他離開,，重慶房市將往何處去就產(chǎn)生了極大的變數(shù)。這背后的看漲,，頗有中國特色。一些購房者通常不愿仔細考慮一時一地供需關(guān)系的不同,，只想生搬硬套過去的成功經(jīng)驗,，卻忘了價格只是一個結(jié)果，它不只受某個單一因素影響,，是一系列因素最終的合力導(dǎo)致了價格的生成,。