限購、認(rèn)房又認(rèn)貸，嚴(yán)厲控制下,，樓市成交的回暖變得十分脆弱,，一旦賣房者重拾自信，開啟漲價(jià)預(yù)期,，原先積累的回暖能量便會(huì)立馬消散。

進(jìn)入7月以來，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的每日二手房簽約成交量出現(xiàn)了明顯下降,，多個(gè)工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂后重新進(jìn)入下行趨勢,。數(shù)據(jù)顯示,，5月份北京二手房網(wǎng)簽超過1.8萬套，算上休息日,，平均單日網(wǎng)簽也超過580套,，遠(yuǎn)高于目前的二手房成交量。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢,？貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為,，隨著這幾個(gè)月二手房業(yè)主的提價(jià)，在信貸政策依舊嚴(yán)格的背景下,，北京樓市的購買力已經(jīng)難以為繼,，市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力，二手房或?qū)⑦M(jìn)入下行周期,。

購買力難以跟上　市場已經(jīng)“外強(qiáng)中干”

伴隨著成交量的下滑,，北京的二手房成交均價(jià)這幾個(gè)月一直在上升。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價(jià)格為5.9萬元/平方米,，3月份升至6萬元/平方米以上，隨后每個(gè)月都有小幅提升，到了6月份已經(jīng)升至6.2萬元/平方米,，幾個(gè)月來均價(jià)上漲近2000元/平方米,。

貝殼研究院首席分析師許小樂告訴北青報(bào)記者，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì),，按照正常的收入水平,，2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右,。

房價(jià)的上漲帶來居民支付能力的不足,，相對購買力越來越弱。以北京為例,，對于剛需而言攢夠首付所需的時(shí)間越來越長,，市場的支撐力度明顯趨弱。

對于房價(jià)絕對水平較高的城市而言,，目前市場以換房為主,，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小,、難度大,。

許小樂舉例道，以北京為例,，目前換房標(biāo)的套均總價(jià)650萬,，平均貸款額度154萬，相當(dāng)于換房首付500萬,，難度不低,，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿,、沒能力”狀態(tài),，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場的支撐力度明顯不足,。

市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力

在經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的成交回暖后,，許多優(yōu)質(zhì)房源被消化掉了，導(dǎo)致剩下多是價(jià)格較高,，戶型較差的房源,，市場也開始面臨下行的壓力。

除市場內(nèi)生因素之外,，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊,。2018年第二季度重點(diǎn)城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加,，16個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市較一季度大幅度上浮,。在“去杠桿”的大環(huán)境下,，越來越多的鏈家經(jīng)紀(jì)人（71.3%）預(yù)期第三季度房貸利率會(huì)繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng),。

許小樂認(rèn)為，市場正在面臨真正的下行周期,，不符合未來趨勢的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場考驗(yàn),。

我愛我家市場研究院院長胡景暉則分析表示，在政策的平衡下,，下半年全國樓市仍將趨于平穩(wěn),，房價(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢,、房地產(chǎn)市場形勢及中美貿(mào)易戰(zhàn)等國際經(jīng)濟(jì)形勢,，下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率,，通過定向調(diào)整,、精準(zhǔn)導(dǎo)入來釋放流動(dòng)性，以滿足剛需的資金要求,。

當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國范圍內(nèi)最嚴(yán),，也是史上最嚴(yán)，所以未來房價(jià)整體趨于平穩(wěn),；三四線城市政策正在趨緊,，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力,，未來房價(jià)上行空間較?。幌啾扔谝痪€及三四線,，二線城市會(huì)承接更多的人口,、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來房價(jià)的上行壓力比一線及三四線更大,。

先買后賣　自己的房降價(jià)才賣出去

認(rèn)房又認(rèn)貸,，讓二手房交易的首付款明顯增加。許多活躍在市場上的購房人都是賣一買一的置換需求,。正因?yàn)槭侵脫Q,，可以完整地體驗(yàn)到樓市賣出買進(jìn)的過程，也能真正意義上感受到樓市冷暖變化,。

張恒從去年底開始就在尋找中意的學(xué)區(qū)房,。在他重點(diǎn)關(guān)注的西城區(qū)育翔小學(xué)范圍內(nèi)，周邊的房子他幾乎看了個(gè)遍,，這個(gè)小區(qū)是哪年的,，什么戶型,，環(huán)境怎么樣，可以說如數(shù)家珍,。只是由于能滿足他需求的戶型比較少,，在售的兩居室大多數(shù)都是50-60平方米，而他希望買到一個(gè)70平方米以上,，有正規(guī)客廳的兩居室,。僅有的幾套也都是待價(jià)而沽并沒有真正想要成交的意思。

于是經(jīng)過兩個(gè)多月的等待,，終于一套在張恒看來符合要求的兩居室掛牌銷售,，相比周邊13萬元/平方米的單價(jià)，這套兩居室定價(jià)在12萬元/平方米,，中介經(jīng)紀(jì)人告訴張恒,，價(jià)格還能再談?wù)劊戎車耐瑧粜偷土私?0萬元,。

確定了目標(biāo),，張恒很快就找到了房東，又壓了近20萬元,，并且要了半年的湊錢周期,，簽了合同。最后張恒也很驚訝,，為什么房東答應(yīng)這么爽快,，讓他以低于市場價(jià)淘到了好房子。對此中介經(jīng)紀(jì)人告訴他,，房東也是換房,，想快點(diǎn)賣了換個(gè)郊區(qū)大房子。

既然簽了買的房子,，趕緊賣掉自己的房子吧,，張恒第二天就把自己海淀的房子掛在了鏈家和我愛我家上面。定價(jià)800萬,，預(yù)留了幾十萬的議價(jià)空間,，張恒認(rèn)為萬無一失，并自信地覺得780萬一定能賣出去,，還能給自己留出裝修錢,。

但后續(xù)的發(fā)展卻并不符合他的希望，房子掛出去了一個(gè)多月,，熱鬧是熱鬧,，一周來看房的客戶基本都在7組以上，平均每天都能有一組看房人,。但令張恒失望的是,，這么多人看來看去,，拜托中介經(jīng)紀(jì)人來試探底價(jià)的不少，但真正報(bào)價(jià)的卻一個(gè)也沒有,。

等了兩個(gè)月,，終于有報(bào)價(jià)了，但給出了700萬,，這個(gè)在張恒看來非常離譜的價(jià)格,，談判也沒有順利地進(jìn)行下去。

眼看半年之期過了一半,，張恒房子的中介維護(hù)人告訴他，市場成交在四五月份達(dá)到高峰后,，看房人明顯少了,，價(jià)格雖然有點(diǎn)提升，但能接受的并不多,，建議他降價(jià)再推推,。

最后張恒的房子在6月底降價(jià)到750萬以后，吸引來了三個(gè)月以來最靠譜的一位購房人,，經(jīng)過協(xié)商,，張恒又讓了10萬元，740萬成交,。

“現(xiàn)在我明白賣房給我的業(yè)主為什么低于市場價(jià)賣房了,。”張恒事后對北京青年報(bào)記者表示，雖然自己在買房時(shí)撿了個(gè)“便宜”,，但實(shí)際自己賣房湊錢時(shí),，又吃了個(gè)虧，前后一算,，差不多了,。沒辦法，除非不急著賣房,，可以一直拖著的,，否則都得降價(jià)才能出手。

5月成交量達(dá)到最高峰　 隨后下滑

張恒置換房子的經(jīng)歷也符合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的走向,。5月以后,，二手房成交量，帶看量全部下滑,。

麥田房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,，從2018年上半年的單月網(wǎng)簽量來看，2月-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長,，5月份達(dá)到18096套的峰值,，6月份止?jié)q回落,，簽量15827套，環(huán)比下降12.5%,。6月網(wǎng)簽量的下滑,，也意味著市場繼續(xù)升溫的動(dòng)力不足，開始進(jìn)入觸頂企穩(wěn)的調(diào)整期,。

“今年前幾個(gè)月,，我們小區(qū)成交量大約在3-5套，5月份達(dá)到12套,，6月份有所下滑,，但也還成交了10套”，麥田房產(chǎn)國美第一城片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示,，與歷史成交相比,，現(xiàn)在的市場處于一個(gè)比較穩(wěn)定的階段。

價(jià)格方面,，2018年1-6月呈現(xiàn)出波動(dòng)微漲的態(tài)勢,，6月份二手住宅成交均價(jià)環(huán)比5月份微降了0.8%，但與1月份相比上漲了4.4%,。

在麥田房產(chǎn)不少經(jīng)紀(jì)人看來,，成交量在5月份沖高后，6月份再度回落,，很大程度上也是因?yàn)榍捌趦r(jià)格較低的房源已經(jīng)賣掉了,，而購房人現(xiàn)在心態(tài)普遍比較理性，當(dāng)價(jià)格達(dá)不到心理預(yù)期時(shí),，不會(huì)盲目出手,。

鏈家的帶看量統(tǒng)計(jì)也反映了現(xiàn)在二手房觸頂后的滑落。數(shù)據(jù)顯示,，2月份北京鏈家的帶看量是今年的最低點(diǎn),，只有17萬次帶看，之后的3月份突然升高至51萬次帶看,，二手房成交也就是從這時(shí)候開始回暖的,，之后的帶看量也維持在高位，四五月份分別為47.7萬次和48萬次帶看,。這也是上半年二手房成交的最高點(diǎn),，但6月份開始，帶看量大幅下滑,，只有40萬次,，相比最高時(shí)的帶看量跌去了20%。

（原標(biāo)題：成交量,、帶看量,、網(wǎng)簽量自5月之后開始滑落 業(yè)主提價(jià) 二手房購買力下降）