老舊小區(qū)改造的“志強(qiáng)模式”
1月9日,,海淀區(qū)志強(qiáng)北園,,修整一新的小區(qū),,停車位都畫上了白線,。新京報(bào)記者 浦峰 攝
在北京,,“老舊小區(qū)”指1990年前建成的住宅樓房,。數(shù)據(jù)顯示,,達(dá)到該“樓齡”的住宅,,北京目前有大約3000萬平方米,。
位于海淀區(qū)的志強(qiáng)北園,,是北京老舊小區(qū)的一個(gè)縮影。30多棟樓房自上世紀(jì)70年代末陸續(xù)建起,,它們見證了城市變遷,,也漸漸成為非首都功能堆積的角落。
和眾多老舊小區(qū)類似,,在此前政府的治理改造中,,出臺(tái)了政策、投入了資金,,志強(qiáng)北園卻依然成為“難啃”的骨頭,。
在市人大常委會(huì)的推動(dòng)下,,志強(qiáng)北園在改造中,思路上以疏解非居民服務(wù)功能為突破口,;工作方式上,,政府和居民共議需求;騰退出的空間,,還成為了引進(jìn)社會(huì)投資的新場(chǎng)地,。
今年,老舊小區(qū)的綜合整治行動(dòng)已納入北京“疏解整治促提升”十大專項(xiàng)行動(dòng)內(nèi)容,,“志強(qiáng)模式”也有望向北京更多老舊小區(qū)延伸,。它的背后,是政府部門由包辦一切的“主人”,,向社會(huì)共治的“主持人”的角色轉(zhuǎn)變,。
“70后”小區(qū)的舊貌與新顏
上世紀(jì)70年代末80年代初,多個(gè)單位在北二環(huán)外“小西天”一帶,,集中建造了一批產(chǎn)權(quán)房,,具體位置東至新外大街,南至文慧園路,,西至文慧園互通,,北至軍委機(jī)關(guān)事務(wù)管理總局。
這里被統(tǒng)稱為“志強(qiáng)北園”,,30余年來,,小區(qū)囊括了10個(gè)院落,34棟樓房,,居民2410戶,,常住人口5328人,住區(qū)單位有中影公司,、中國(guó)電影資料館,、西城華聯(lián)公司、星火小學(xué),、明天幼稚園等,。
1月9日,這片樓房磚紅色搭配乳白色的外漆因“規(guī)模效應(yīng)”而格外顯眼,,翻新的外墻漆是老樓翻新的一種證明,。
其內(nèi)也是“五臟俱全”——小學(xué)、幼兒園,、社區(qū)便利店,、活動(dòng)廣場(chǎng),乃至房屋維修站一應(yīng)俱全,。部分樓對(duì)面用鮮亮的白漆畫出了停車位的范圍和編號(hào),,入口處還有電子桿和攝像頭,,為進(jìn)小區(qū)的車輛拍照計(jì)時(shí)。
從表面上看,,年過三十的志強(qiáng)北園路面干凈,,垃圾桶邊無雜物溢出,草地樹木整齊,,車輛停放有序,,互不影響。
僅在一年半之前的2015年6月,,小區(qū)內(nèi)還是違建犬牙交錯(cuò):有17棟樓房在開發(fā)時(shí)沒有為一層住戶設(shè)計(jì)和建設(shè)陽臺(tái),,導(dǎo)致居民入住后紛紛自行搭建各式“陽臺(tái)”,違建相互攀比擠占的結(jié)果,,是大量公共空間被蠶食,。
“那可是亂了套了”,2000年就在志強(qiáng)北園社區(qū)居委會(huì)工作的劉慶紅,,如今已是居委會(huì)黨組書記、居委會(huì)主任,,她記得那時(shí)也是違建“興起”的年代,,“過去十幾年里大家都蓋違建,慢慢小區(qū)里就是一片臟亂差,?!?/p>
她記得有一棟違建蓋出了100多平米,“居民還蓋出了個(gè)二層樓,,曾經(jīng)在里面賣烤翅”,。
再加上小區(qū)長(zhǎng)期無封閉圍墻、無門崗,、無電子防盜裝置,、無路燈照明等情況,以及物業(yè)管理的缺失,,志強(qiáng)北園的生活就像陷入了惡性循環(huán),。
最直觀的體現(xiàn)是房?jī)r(jià),劉慶紅記得,,2015年3月,,這一北二環(huán)邊上可算得“寸土寸金”的小區(qū),一套三居室還賣不到300萬,。
老舊小區(qū)改造為何“骨頭難啃”,?
變化始于2015年6月,劉慶紅用了第二個(gè)“亂了套了”形容當(dāng)時(shí)情景——居民有人嘲諷,,有人觀望,,更有人反對(duì),,曾經(jīng)蓋出知名烤翅店的住戶,還是“釘子戶”之一,。
志強(qiáng)北園的整體改造便是從首層違建拆除起步,,“違章建筑多”,劉慶紅說,,共有97家涉及153戶,,居民工作非常難做,“啟動(dòng)后,,每天都有三四十人來提意見”,。
市人大常委會(huì)曾就此多次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和督辦,市人大代表,、市人大城建環(huán)保委員會(huì)委員郭要斌說,,調(diào)研中發(fā)現(xiàn),居民工作難做,、改造意愿不強(qiáng),,是老舊小區(qū)改造過程中遇到的問題,其背后更深刻的原因是與居民溝通不暢,,小區(qū)面貌改觀不明顯,。
“老舊小區(qū)改造,最關(guān)鍵的是讓居民通過改造得到實(shí)惠”,,他說,,居住在老舊小區(qū)里的都是北京市最普通的老百姓,這些老職工,、老市民的經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低,,尤其是一些離退休較早的老同志,收入上沒有能力改善自己的居住環(huán)境或者購(gòu)置新房,,只能一直住在老舊小區(qū)里,,“政府不出錢改善,他們很難改善自己的居住環(huán)境,?!?/p>
2013年,志強(qiáng)北園成為了市人大常委會(huì)主任杜德印的聯(lián)絡(luò)點(diǎn),,他曾多次前往社區(qū)了解有關(guān)情況,,與居民面對(duì)面了解他們的需求,并總結(jié)為“大家是在家坐擁千萬資產(chǎn),,出門面臨諸多不便”,。
在具體工作中,志強(qiáng)北園居委會(huì)和北太平莊街道,,乃至政府有關(guān)部門工作人員多次進(jìn)行入戶調(diào)查,,反復(fù)布置動(dòng)員,,對(duì)不配合拆違的居民,寧愿放棄休息時(shí)間也要入戶做工作,。拆違時(shí)也先從“公家”下手,,劉慶紅說,最先拆除的是居委會(huì)自建的7個(gè)車棚和鍋爐房邊的“公家”平房,,之后再耐心跟居民解釋做工作,。
逐漸,居民從最初的不理解,、不配合,,到部分居民主動(dòng)先拆自家違建,保障了拆違工作順利進(jìn)行,。經(jīng)過多方努力,,志強(qiáng)北園拆除了全部340處7261平方米違建。
就這樣,,志強(qiáng)北區(qū)150多戶違建,,在2015年10月9日至20日的11天里,完成了拆除工作,,啃下了整塊硬骨頭,。
老舊小區(qū)改造不僅僅是“拆違建”
為小區(qū)做完減法,關(guān)鍵是如何做加法,。
考慮到一層住戶集中反映的沒有陽臺(tái),政府投入3000多萬元,,為具備條件的17棟樓152戶一層住戶統(tǒng)一加建了與樓上齊平的陽臺(tái),。之后的騰退空間內(nèi),新建了7個(gè)自行車棚,,3500平方米綠地和7100平方米的瀝青混凝土道路,;考慮到原本居民愛去的乒乓球場(chǎng)地略顯簡(jiǎn)陋,社區(qū)為其加裝了護(hù)網(wǎng)防止球亂飛,,鋪上了塑膠地面,。
2016年,志強(qiáng)北園在社區(qū)改造的基礎(chǔ)上,,對(duì)社區(qū)內(nèi)五處3594平方米地下空間進(jìn)行了清理整治,,疏解外來人口1215人,并利用騰退空間引進(jìn)了休閑娛樂,、文化教育,、游泳健身等。
“你能想象,,一個(gè)30多年的老舊小區(qū)里,,有現(xiàn)代化的游泳池嘛,?”劉慶紅說,這是由產(chǎn)權(quán)單位引進(jìn)外埠機(jī)構(gòu)入駐,,通過會(huì)員制為居民提供低價(jià)服務(wù),,“一年1200元,不限次數(shù),?!?/p>
困擾多數(shù)老舊小區(qū)的物業(yè)管理難題也得到破解,2016年3月,,這里實(shí)現(xiàn)了衛(wèi)生和停車的專項(xiàng)物業(yè)管理,,采取的方式是物業(yè)公司免費(fèi)服務(wù)半年“試用”,讓居民體驗(yàn)的方式,,同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變老居民沒有物業(yè)收費(fèi)意識(shí)的局面,,目前全小區(qū)已經(jīng)有390多輛汽車登記,繳費(fèi)比例在80%到90%之間,。
如今的志強(qiáng)北園,,已不再是往日的“臟亂差”,據(jù)劉慶紅統(tǒng)計(jì),,改造后的一年內(nèi),,有大約30戶原本將房屋出租的住戶回流,“畢竟這里交通更方便”,,而房?jī)r(jià)更是翻了一番,,如今均價(jià)已在8萬到9萬之間,“改造前賣房的都可后悔了,!”
“志強(qiáng)模式”中的社會(huì)資本運(yùn)用
就這樣一步步地拆除,、騰退空間改善,居民看到了實(shí)實(shí)在在的變化,,接下來的各種改造就有了基礎(chǔ),。
杜德印指出,志強(qiáng)北園改造正是順應(yīng)了居民對(duì)增強(qiáng)公共服務(wù)功能的期盼,,帶領(lǐng)大家在改造中實(shí)現(xiàn)了利益“放小得大”的升級(jí),。同時(shí),有效發(fā)揮了在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決各類公共服務(wù),、管理和安全事項(xiàng)的作用,,在街道層面實(shí)現(xiàn)了相關(guān)政策、資金,、資源的整合利用,,為創(chuàng)新城市治理方式、加強(qiáng)城市精細(xì)化管理、治理城市病提供了新的思路和經(jīng)驗(yàn),。
過程中還轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的行政運(yùn)行方式,,把騰退空間作為引進(jìn)社會(huì)投資和支持社會(huì)組織發(fā)育的資本,在滿足居家養(yǎng)老,、休閑健身,、停車服務(wù)等基本公共服務(wù)中,與企業(yè)合理分擔(dān)成本,,并支持其在部分高端服務(wù)和滿足個(gè)性化需求中獲取合理利潤(rùn),。
這只是一個(gè)起步。劉慶紅說,,小區(qū)還面臨著停車位有限的問題,,她計(jì)劃繼續(xù)把現(xiàn)在鍋爐房約2000平方米的區(qū)域騰退,規(guī)劃建設(shè)一個(gè)立體停車場(chǎng),,“即使蓋不了立體的(停車場(chǎng)),,地面的也能解決四五十輛車”。
就這樣從減法開始,,志強(qiáng)北園的改造模式中,,為騰退后的空間對(duì)癥下藥,“定點(diǎn)清除”問題,,就像為一只生了病的麻雀做手術(shù),,先切除病灶再逐步恢復(fù)功能,最終不僅實(shí)現(xiàn)了“五臟俱全”,,而且“五臟”俱優(yōu),。
修煉大面兒上的“外功”,還要練“內(nèi)功”,,劉慶紅去年底當(dāng)選了區(qū)人大代表,,她準(zhǔn)備提個(gè)建議,“老樓外面都干凈了,,得顧顧里子,把管道修整下”,。
(原標(biāo)題:老舊小區(qū)改造的“志強(qiáng)模式”)
來源:孟秀瑩