業(yè)內(nèi)人士認為,，去年四季度以來多地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政顯示了“防‘地王’”和“控地價”的政策取向,，2017年“地王”現(xiàn)象將受到遏制。受“地王”數(shù)量減少和房企加速跑量的影響,，預計房價上漲將受到遏制。

溢價率或保持低位

克爾瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示,，2016年30多個城市出現(xiàn)約340宗“地王”,，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

不過,，2017年新年伊始,，地價呈現(xiàn)明顯降溫趨勢。日前上海新年舉行的首次土地拍賣中,，碧桂園斥資22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2,、C5-5地塊，樓板價16405元/平方米,，溢價率為3%,。

此前的熱點城市廈門和蘇州對地塊均設(shè)置了價格上限。中原地產(chǎn)研究報告指出,，廈門成交的4宗住宅用地達到50%的溢價率上限,，轉(zhuǎn)為競報無償移交政府的居住建筑面積。世茂地產(chǎn)競得的2宗地塊實際樓面地價均超過37000元/平方米,，而周邊區(qū)域目前房價約為32000元/平方米,。在蘇州，住宅用地的出讓不僅地價受到限制,，個別地塊的未來銷售價格也受到限制,，售價超出限價部分的70%須上繳政府。

2016年12月以來,，受政策約束,、土地出讓條件變化的影響，全國高溢價地塊明顯減少,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，12月以來，全國土地市場成交量降溫,，成交金額超過10億元的共109宗,，溢價率超過100%的只有23宗。

從溢價率看,，2016年全國300個城市土地平均溢價率為43%,，較2015年上升27個百分點。其中住宅類用地平均溢價率為55%,，較2015年上升34個百分點,；商辦類用地平均溢價率為14%，較2015年上升7個百分點,。預計2017年這些城市的土地平均溢價率將降低,。

地價走勢將平穩(wěn)

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為,，2017年許多城市在制定土地出讓調(diào)控政策時，要確保不出“地王”,，特別是熱點城市,，因此土地出讓低溢價率是必然的。例如,，競價達到一定水平后,，開發(fā)商就必須配建、自持,，或者有關(guān)部門在土地拍賣前就與有意向的開發(fā)商溝通,。由此來看,，今年地價走勢會較平穩(wěn),。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，2017年在政策調(diào)控預期持續(xù)收緊下,，房企銷售,、回款會面臨一定壓力。由于資金面狀況不如2016年,，房企整體策略將是慎投資,、控開工。不過,，一些地區(qū)土地市場“僧多粥少”的格局尚未改變,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從2017年初各大城市的土地交易數(shù)據(jù)來看,，存在競拍房企少,、溢價率低的特點，說明地方政府在土地供應方面注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整和價格管控,。此時土地交易數(shù)據(jù)會顯得相對平穩(wěn),，這是房企新一年戰(zhàn)略擴張較好的機會，因為拿地成本不高,。

土地市場在降溫的過程中也要謹防風險,。李宇嘉認為，一是前期產(chǎn)生的“地王”可能有套牢的風險,。從2012年樓市調(diào)整的歷史經(jīng)驗來看,，2010年和2011年產(chǎn)生的大量“地王”在2012年被套，2017年也會出現(xiàn)類似情況,。二是當下成交量萎縮較明顯,，可能惡化市場預期，出現(xiàn)土地流拍的情況,。三是2017年收緊房地產(chǎn)的金融杠桿,，特別是收緊房企通過非銷售收入的融資來拍地的渠道,，這對房企資金鏈是很大挑戰(zhàn)。雖然2016年拿了地,，但2017年不一定會進入開發(fā)狀態(tài),。

中國指數(shù)研究院報告指出，土地市場調(diào)整步伐將加快,，從而進一步加大已成交地塊未來開發(fā)環(huán)境的復雜性,。

供地結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化

嚴躍進認為，熱點城市供地節(jié)奏勢必加快,，這符合中央提出的房價上漲過快城市允許增加土地供應的要求,。過去土地市場較熱的城市依然會成為土地交易的熱點城市，但會發(fā)生一些變化,。例如,，中部地區(qū)如武漢、鄭州等地的土地市場熱度可能進一步提高,。北京市住建委日前表示,，2017年將進一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例,。

二線城市的推地節(jié)奏將加快,。李宇嘉認為，2017年土地市場的區(qū)域分化將比2016年更明顯,。都市圈內(nèi)的土地供應會增多,。盡管一線和熱點二線城市的高地價短期內(nèi)難以明顯下降，但都市圈內(nèi)的三四線城市面臨拿地的好時期,，如佛山,、東莞、惠州,、昆山,、廊坊等地。

在熱點城市加快供應的同時,，有關(guān)部門將注意盤活存量用地,。大城市的新增用地供應集中在外圍，對于緩解中心區(qū)住房的緊張狀況存在一定難度,，需要盤活存量工業(yè)用地,，從而增加土地的有效供應。此前,，國務院發(fā)布住房租賃新政,，商用房改租賃后，土地用途可轉(zhuǎn)為居住,，但盤活工業(yè)用地尚需相關(guān)制度的明確,。

對于今年房價是否會由于土地市場的降溫而有所下降,，劉策表示，房價下降不一定來自土地成本下降的傳導,，因為現(xiàn)階段土地成本的下降反映到房價上至少要過一年時間,。目前房價下行的壓力更多地來自政策收緊后需求端的收縮、開發(fā)商基于資金壓力降價跑量,。

嚴躍進表示,，“地王”數(shù)量的減少會影響市場預期，導致房價上漲幅度收窄,，這是積極管控土地市場的正面效應,。

（原標題：土地市場強力降溫 今年“地王”料難現(xiàn)）