萬(wàn)科總裁郁亮 資料圖

1月4日晚22時(shí),，中國(guó)證券網(wǎng)刊登了上海證券報(bào)對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮的專(zhuān)訪,。

這是這名萬(wàn)科高管在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)接受的第二次專(zhuān)訪,。此前2016年12月12日,，人民日?qǐng)?bào)罕見(jiàn)刊登了對(duì)郁亮的專(zhuān)訪文章。

上證的專(zhuān)訪中,，郁亮談到了關(guān)于房企拿地,、房?jī)r(jià)走勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的方向。郁亮稱(chēng)過(guò)去一年,，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀出現(xiàn)非理性拿地的行為,，但在他看來(lái)未來(lái)房?jī)r(jià)下降的可能性是有的，在這一輪調(diào)控的背景下,，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)一年將面臨價(jià)格回落的壓力,。郁亮認(rèn)為,，建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。

雖然包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)2016年銷(xiāo)售額都超過(guò)了3000億,，但在郁亮看來(lái),，行業(yè)經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展后，增速開(kāi)始下滑,，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入住宅短缺和過(guò)剩共存的時(shí)代,，而傳統(tǒng)的商業(yè)過(guò)剩現(xiàn)象更加嚴(yán)重,。

以下為全文：

站在2017年起點(diǎn)回望,，剛剛過(guò)去的2016年對(duì)樓市而言是波瀾壯闊的一年，是豐收的一年,，也是風(fēng)險(xiǎn)累積的一年,。在調(diào)控政策密集出爐之后，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從,？房企將如何應(yīng)對(duì)政策變化,？近期上海證券報(bào)專(zhuān)訪了萬(wàn)科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)現(xiàn)象及原因之后,，郁亮認(rèn)為,，一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題,，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的,。而建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。

談地王談銷(xiāo)售：長(zhǎng)跑最忌步子亂

上證報(bào)：2016年可謂是一個(gè)“地王年”,。您認(rèn)為導(dǎo)致地王頻出的主要原因是什么,？企業(yè)的杠桿是不是用得過(guò)大,？會(huì)不會(huì)數(shù)年后仍有地王難以解套？

郁亮：影響地價(jià)的因素很多,，包括土地供應(yīng),、貨幣環(huán)境、產(chǎn)業(yè)前景等,。比如部分城市土地供應(yīng)持續(xù)不足,，企業(yè)手中土地資源持續(xù)減少，不拿地將面臨無(wú)米下炊之憂,。又如2015年以來(lái)住宅市場(chǎng)逐步回暖,，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)非理性拿地行為,。此外,，社會(huì)流動(dòng)性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對(duì)短缺,，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能,。

2016年10月一些大中城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，效果很明顯,。未來(lái)一年內(nèi),，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,，價(jià)格也可能回落,。對(duì)于部分地價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率可能會(huì)被進(jìn)一步壓縮,。

萬(wàn)科近年來(lái)一直堅(jiān)持審慎的投資策略,，嚴(yán)格控制投資質(zhì)量，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展需要合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源,，土地儲(chǔ)備一直保持在比較合理的水平,，既能保證未來(lái)兩三年的發(fā)展，又不會(huì)背上沉重包袱,。

上證報(bào)：與地王頻出相應(yīng)的是2016年整個(gè)樓市銷(xiāo)售極其火爆,。包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房企2016年銷(xiāo)售額都超過(guò)了3000億元，在這個(gè)銷(xiāo)售量級(jí)上,，您認(rèn)為銷(xiāo)售冠軍或者龍頭還有多大意義,？如此銷(xiāo)售大年恐怕難以在2017年持續(xù)下去。作為一家一直追求可持續(xù)發(fā)展的房企龍頭,，萬(wàn)科如何控制銷(xiāo)售節(jié)奏,？

郁亮：不管政策環(huán)境怎么變，也不管市場(chǎng)怎么變，萬(wàn)科為普通人蓋好房子的定位沒(méi)變,，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的思路沒(méi)變,。公司始終堅(jiān)持順勢(shì)而為，積極銷(xiāo)售,，保持良好的銷(xiāo)售速度,。

現(xiàn)金流也很重要。這兩年我們反復(fù)提的一個(gè)理念是：堅(jiān)持以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造,。以前總經(jīng)理眼睛盯著銷(xiāo)售額,，現(xiàn)在不光要有簽約銷(xiāo)售，更要確?；乜盥?。

排名是公司經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，而不應(yīng)是公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo),。經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松,，關(guān)鍵不在于短時(shí)間內(nèi)的沖刺。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)到最后比的不是體重,，而是肌肉,、肺活量、耐力這些健康指標(biāo),。在萬(wàn)科32年的歷史上，也有過(guò)很多起伏,，我們堅(jiān)持按照適合自己的節(jié)奏來(lái),，長(zhǎng)跑最忌步子亂，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量,。

談目標(biāo)談房?jī)r(jià)：任由這種局面發(fā)展下去很危險(xiǎn)

上證報(bào)：之前萬(wàn)科有幾個(gè)對(duì)標(biāo)企業(yè),，從索尼到新鴻基再到美國(guó)的帕爾迪，現(xiàn)在萬(wàn)科已經(jīng)超越這些公司了,，還有新的對(duì)標(biāo)公司否,？萬(wàn)科的未來(lái)定位或者終極目標(biāo)是什么？

郁亮：實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，萬(wàn)科一直提倡向中國(guó)制造業(yè)學(xué)習(xí),，以華為公司為代表的一批優(yōu)秀中國(guó)企業(yè)所體現(xiàn)出的實(shí)業(yè)精神，是這個(gè)時(shí)代最寶貴的財(cái)富,。

華為核心價(jià)值觀是三句話：以客戶為中心,，以?shī)^斗者為本，長(zhǎng)期堅(jiān)持艱苦奮斗,。這也是我們要學(xué)習(xí)和堅(jiān)持的理念,。華為的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，盡管技術(shù)很重要，資本很重要,，但最關(guān)鍵的還是人,，以及把人高效組織起來(lái)的機(jī)制。

萬(wàn)億大萬(wàn)科是我們未來(lái)十年的戰(zhàn)略目標(biāo),，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)始終堅(jiān)持兩條主線,，一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商,，城市需要什么就做什么,，比如商業(yè)、物流,、產(chǎn)業(yè)辦公等,；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老,、度假和教育等業(yè)務(wù),。

上證報(bào)：地價(jià)飆升亦刺激了房?jī)r(jià)水漲船高，高房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響,，經(jīng)過(guò)大漲之后,，2017年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回調(diào)？

郁亮：未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降,？這個(gè)可能性是有的,，在這一輪調(diào)控的背景下，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,，未來(lái)一年將面臨價(jià)格回落的壓力,。但另一方面，我并不認(rèn)為會(huì)有“崩盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn),。杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的根源,。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下,，還有零首付的,，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位,，償本付息能力強(qiáng),，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了,，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí),，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。

當(dāng)然,，一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。所以這一次調(diào)控很有必要,，也非常及時(shí),。

談合作談機(jī)制：金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對(duì)立的

上證報(bào)：有評(píng)論認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)步入后開(kāi)發(fā)時(shí)代,，金融資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“入侵”或攪局是個(gè)非常重要的標(biāo)志,。您怎么定義2016年以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特質(zhì)？2017年這個(gè)行業(yè)需要密切關(guān)注哪些變化或者指標(biāo),？金融資本與產(chǎn)業(yè)資本能否通過(guò)良性博弈走向雙贏,？其邊界在哪里？

郁亮：我認(rèn)為叫什么時(shí)代并不重要,，不管是白銀時(shí)代,，還是后開(kāi)發(fā)時(shí)代，一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是,，行業(yè)經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展后,，增速開(kāi)始下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入住宅短缺和過(guò)剩共存的時(shí)代,，而傳統(tǒng)的商業(yè)過(guò)?，F(xiàn)象更加嚴(yán)重；另一方面,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,，隨著城市的發(fā)展，我們看到更多新的業(yè)態(tài)開(kāi)始興起,，比如物流,、養(yǎng)老、教育,、度假,、產(chǎn)業(yè),，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展往往需要長(zhǎng)期金融資本的支持,，從這個(gè)意義上說(shuō)，金融資本在促成行業(yè)轉(zhuǎn)型中確實(shí)會(huì)起到關(guān)鍵性的作用,。反過(guò)來(lái)看,，這些業(yè)態(tài)未來(lái)有可能為金融資本提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。所以,，金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對(duì)立的,，合作共贏、互惠互利才是常態(tài),。

上證報(bào)：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。您認(rèn)為應(yīng)該如何建立長(zhǎng)效機(jī)制，可以從哪個(gè)環(huán)節(jié)破局,？

郁亮：建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑,。長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵應(yīng)包括以下四點(diǎn)：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應(yīng)制度,。二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城,、城市群的建設(shè)。三是發(fā)展租賃市場(chǎng),，為新市民提供更多可承受的住房,。四是培育新型房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，開(kāi)發(fā)新的投資增長(zhǎng)點(diǎn),。

城鎮(zhèn)住房發(fā)展首先要解決居民的住房問(wèn)題,，近年來(lái)國(guó)家在發(fā)展租賃市場(chǎng)方面已經(jīng)推出了一系列政策，明確了發(fā)展方向,，國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》,，2016年出臺(tái)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，也高度強(qiáng)調(diào)了租賃在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題當(dāng)中的重要意義,。未來(lái)如果相關(guān)的政策實(shí)施細(xì)則能夠盡快落地,，住房租賃市場(chǎng)將有望迎來(lái)快速發(fā)展。

上證報(bào)：您說(shuō)的“建立土地多元化供應(yīng)制度”若能落實(shí)將非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展,。但似乎難度很大,。

郁亮：難度肯定會(huì)有，即使在一個(gè)公司內(nèi)推動(dòng)制度變化都會(huì)遇到阻力,，更不用說(shuō)土地供應(yīng)這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的制度,，需要協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系。但最重要的是這種變化能不能給社會(huì)帶來(lái)好處,，決策者能不能下定決心去推動(dòng),，在這一點(diǎn)上，我持樂(lè)觀的態(tài)度,。

我們注意到,，國(guó)土部2016年11月23日出臺(tái)的《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》中，已經(jīng)提出了“鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)”,，在制度上已經(jīng)有所突破,，這是一個(gè)積極的信號(hào)。

上證報(bào)：確實(shí)如您所言,，中央方面已經(jīng)釋放積極信號(hào),，尤其是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”一語(yǔ)定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng),，這似乎很契合萬(wàn)科發(fā)展理念,？

郁亮：對(duì)于中央提出的“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”，我非常支持,。萬(wàn)科一直堅(jiān)持為普通人蓋好房子,，蓋有人用的房子。我們不做地王,、不囤地,、不捂盤(pán)，而是追求做好房子,、好服務(wù),、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商,，我們要跟著城市發(fā)展變化走,、跟著客戶變化走。

（原標(biāo)題：萬(wàn)科總裁郁亮：支持“房子不是用來(lái)炒的”,，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)降）