一,、三亞市化解某項(xiàng)目在建工程抵押等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

三亞市某項(xiàng)目于2016年開(kāi)工建設(shè)，總計(jì)容建筑面積約25萬(wàn)平方米,，共建有6棟住宅樓,、3棟商住樓、4棟辦公樓,、1棟商業(yè)及影城,、1棟綜合樓、配套設(shè)施及整體地下室,，住宅總戶(hù)數(shù)1636戶(hù),，全部已銷(xiāo)售且大部分業(yè)主已入住。因開(kāi)發(fā)商向銀行借款,，抵押權(quán)人不配合辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù),，致使其中526戶(hù)業(yè)主購(gòu)房近7年無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

三亞市政府組織相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題研究,，一是成立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及化解工作專(zhuān)班,，召集市委政法委,、市住建、市司法,、市兩級(jí)法院等成員單位進(jìn)行專(zhuān)題會(huì)議研究,，推進(jìn)化解工作。二是召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議,，就526戶(hù)購(gòu)房人辦證中涉及的在建工程抵押?jiǎn)栴}取得一致意見(jiàn),，即由三亞市自然資源和規(guī)劃局啟動(dòng)依職權(quán)登記程序，注銷(xiāo)在建工程的抵押權(quán)登記,，同時(shí)商抵押權(quán)人,，以其它資產(chǎn)作為補(bǔ)充抵押物，減輕對(duì)原在建工程抵押權(quán)權(quán)益的影響,。

目前,，涉及的526戶(hù)購(gòu)房人均已辦理并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

二,、白沙縣化解某項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收,、欠繳稅費(fèi)等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

白沙縣某項(xiàng)目總建筑面積6.2萬(wàn)平方米，其中住宅795套,，配套建設(shè)商鋪24套,。項(xiàng)目前期已取得土地證、用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、施工許可證和預(yù)售許可證，2015年底投入使用,。由于建設(shè)單位開(kāi)發(fā)資質(zhì)過(guò)期,、項(xiàng)目施工手續(xù)材料缺失等原因無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收，同時(shí)欠繳基礎(chǔ)設(shè)施及人防等各項(xiàng)報(bào)建費(fèi)約504萬(wàn),，欠繳稅費(fèi)約1300多萬(wàn)元，導(dǎo)致已辦理合同網(wǎng)簽備案的472套業(yè)主無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。

白沙縣政府經(jīng)研究,，一是組織聯(lián)合竣工驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收備案,。聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)按現(xiàn)狀進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定,，出具檢測(cè)鑒定報(bào)告書(shū)，經(jīng)白沙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意,，以檢測(cè)鑒定報(bào)告書(shū)替代工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告,。二是實(shí)行“證辦分離”“證繳分離”，先行為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū),。三是并行追繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),、稅費(fèi)及滯納金,。

目前，白沙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心已按業(yè)主申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證469件,。

三,、三亞市化解某項(xiàng)目名義主體與實(shí)際主體不一致等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

三亞市某房地產(chǎn)項(xiàng)目用地面積63568.29平方米，2012年6月,，原三亞市國(guó)土環(huán)境資源局向項(xiàng)目公司核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（臨時(shí)）》,，批準(zhǔn)建設(shè)2棟高層住宅樓及11棟多層住宅樓，建筑占地面積7974平方米,，總建筑面積131753平方米,。建設(shè)期間，該項(xiàng)目由其他公司接手,，但未辦理相應(yīng)過(guò)戶(hù)和變更手續(xù),，同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)存在擅自加建、改建情形,，且在未完成驗(yàn)收的情況下,，實(shí)際購(gòu)房人已入住。2018年8月,，原項(xiàng)目公司因經(jīng)營(yíng)管理不善,，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。以上問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主購(gòu)房近10年無(wú)法辦證,。

三亞市政府組織相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題研究,，一是明確項(xiàng)目主體。根據(jù)原公司,、接手公司以及債權(quán)人,、破產(chǎn)管理人和三亞市中級(jí)人民法院對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的意見(jiàn)，明確該項(xiàng)目資產(chǎn)不納入破產(chǎn)重整范圍,，購(gòu)房人經(jīng)破產(chǎn)管理人甄別后,，可確認(rèn)相應(yīng)購(gòu)房權(quán)益。二是督促原公司,、接手公司向三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、三亞市自然資源和規(guī)劃局提出整體驗(yàn)收申請(qǐng)，提供相關(guān)竣工資料,。三是依法處理該項(xiàng)目違法建設(shè)問(wèn)題,。由三亞市綜合執(zhí)法局吉陽(yáng)分局依法對(duì)該項(xiàng)目加建、違建等問(wèn)題依法查處,。四是按照“證辦分離,、證繳分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門(mén)追究違法主體責(zé)任及市住建、稅務(wù),、資規(guī),、人防等部門(mén)收繳相關(guān)稅費(fèi)的同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)同步辦理驗(yàn)收手續(xù),，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照項(xiàng)目竣工驗(yàn)收意見(jiàn)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。

問(wèn)題化解后，該項(xiàng)目涉及的460余戶(hù)購(gòu)房人均能夠申請(qǐng)辦證,，截至2024年8月底,，已有30余戶(hù)辦理并領(lǐng)取產(chǎn)證，其余購(gòu)房人正在陸續(xù)提交材料中,。

四,、文昌市化解某項(xiàng)目原施工單位不配合提交相關(guān)資料等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

某項(xiàng)目5#、6#樓位于文城鎮(zhèn)高隆灣白金路,，建筑面積44676.5平方米,，共448套房屋，已售314套,，已辦理規(guī)劃驗(yàn)收,、人防驗(yàn)收。由于原施工單位不配合提交竣工驗(yàn)收相關(guān)資料,，導(dǎo)致無(wú)法辦理質(zhì)量驗(yàn)收,、消防驗(yàn)收以及竣工備案手續(xù)，從而無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴,，要求退房或辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

文昌市自然資源和規(guī)劃局組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議研究,，決定對(duì)該項(xiàng)目簡(jiǎn)化驗(yàn)收手續(xù),，只需要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體辦理該項(xiàng)目5#、6#樓質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收,，市住建部門(mén)即可出具驗(yàn)收認(rèn)定意見(jiàn),。

2024年4月30日，文昌市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為該項(xiàng)目5#,、6#樓辦理了房屋首次登記,，目前已為184購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其余購(gòu)房人正在陸續(xù)準(zhǔn)備資料申請(qǐng)辦理,。

五、東方市化解某項(xiàng)目改變土地用途等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

東方市某項(xiàng)目位于八所鎮(zhèn)永安東路,，該小區(qū)于2019年開(kāi)始開(kāi)工建設(shè),，2022年3月建成后陸續(xù)交付，但因部分樓棟存在配套商鋪，而土地用途為住宅用地,，需辦理土地用途變更手續(xù),，但開(kāi)發(fā)商未及時(shí)補(bǔ)繳改變土地用途費(fèi)用，影響小區(qū)業(yè)主辦證,，涉及業(yè)主1400多戶(hù),。

2024年3月以來(lái)，東方市自然資源和規(guī)劃局多次聯(lián)合東方市信訪服務(wù)中心,、東方市房管中心,、東方市稅務(wù)局等部門(mén)，協(xié)調(diào)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快補(bǔ)繳改變土地用途費(fèi)用,，同時(shí),，經(jīng)東方市政府同意，按“證繳分離”原則,，在有關(guān)部門(mén)追繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí),，同步為該小區(qū)業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

截至目前,，東方市不動(dòng)產(chǎn)登記中心已為140多名業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),，其他業(yè)主正在陸續(xù)準(zhǔn)備材料申請(qǐng)辦理。

六,、樂(lè)東縣化解某項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收,、開(kāi)發(fā)商非正常戶(hù)等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

樂(lè)東某項(xiàng)目于2017年建成，屬于商業(yè)項(xiàng)目,，總建筑面積3721.92平方米,，共有1棟商業(yè)樓64套房屋，其中56套房屋已銷(xiāo)售,。項(xiàng)目前期已取得規(guī)劃許可證,、施工許可證、預(yù)售許可證,，并通過(guò)工程規(guī)劃核實(shí),，但由于未辦理工程竣工驗(yàn)收備案、開(kāi)發(fā)商未及時(shí)申報(bào)稅費(fèi)被列為非正常戶(hù)等原因,，導(dǎo)致購(gòu)房群眾無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

樂(lè)東縣政府經(jīng)研究，由樂(lè)東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托第三方評(píng)估公司對(duì)消防安全開(kāi)展評(píng)估并進(jìn)行整改,，辦理了項(xiàng)目竣工聯(lián)合驗(yàn)收備案,，同時(shí)由稅務(wù)部門(mén)督促開(kāi)發(fā)商補(bǔ)申報(bào)近兩年的各類(lèi)稅費(fèi)，化解稅收非正常戶(hù)問(wèn)題,，業(yè)主可以正常繳納契稅,。

該項(xiàng)目于2024年5月16日通過(guò)竣工驗(yàn)收備案,，5月30日辦理首次登記，8月8日辦理完成第一宗一手房轉(zhuǎn)移登記,。目前涉及的56套房屋均網(wǎng)簽備案,，有44戶(hù)購(gòu)房人已繳納稅費(fèi)，可正常申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

七,、萬(wàn)寧市化解某項(xiàng)目未按規(guī)劃許可建設(shè)等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

某公司在萬(wàn)寧市開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，2017年開(kāi)工建設(shè),，總套數(shù)84套,，已銷(xiāo)售39套并交付使用，因項(xiàng)目未按照規(guī)劃許可,，擅自改變屋頂層結(jié)構(gòu),、未開(kāi)展聯(lián)合竣工驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收,、建設(shè)工程檔案驗(yàn)收等手續(xù),，無(wú)法給購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

萬(wàn)寧市政府經(jīng)研究,，一是拆除了屋頂層結(jié)構(gòu),，采取改正措施，消除了對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響,。二是根據(jù)我省《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》相關(guān)規(guī)定,，由業(yè)主代表代為提供申請(qǐng)材料，由萬(wàn)寧市營(yíng)商環(huán)境建設(shè)局辦理聯(lián)合驗(yàn)收認(rèn)定,。三是由萬(wàn)寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)調(diào)測(cè)繪服務(wù)公司盡快出具房屋實(shí)測(cè),、土地分?jǐn)偟葓?bào)告。

該項(xiàng)目2024年8月14日辦理房屋首次登記,，8月27日成功為購(gòu)房人頒發(fā)首本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),，其他購(gòu)房人均可申請(qǐng)辦證。

八,、?？谑谢饽稠?xiàng)目未完善規(guī)劃驗(yàn)收、未完善職工資格審批等不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

某職工住宅樓項(xiàng)目位于?？谑邪埬下肥“踩珡d北側(cè),，屬拆舊建新項(xiàng)目，于2003年3月批建一幢地上7層住宅樓,，批建面積3251.90平方米,，用地面積4906.99平方米，土地用途為辦公樓,、宿舍用地,，土地權(quán)利性質(zhì)為劃撥,。項(xiàng)目業(yè)主于2005年先后入住,，因驗(yàn)收未通過(guò),、職工資格審核等問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主近20年未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

?？谑邢嚓P(guān)部門(mén)經(jīng)研究，一是制定規(guī)劃驗(yàn)收工作方案,，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位加快完善驗(yàn)收手續(xù),。2023年1月，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn),。二是海口市自然資源和規(guī)劃局積極聯(lián)動(dòng)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,，溝通申請(qǐng)資料、審批流程及辦理時(shí)限等問(wèn)題,。2024年8月,，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具復(fù)函,，指導(dǎo)職工補(bǔ)繳住房超標(biāo)面積部分價(jià)款,。

目前，該項(xiàng)目涉及的24戶(hù)業(yè)主辦證堵點(diǎn)問(wèn)題已打通,，已有9戶(hù)業(yè)主辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

（原標(biāo)題：海南省自然資源和規(guī)劃廳公布8個(gè)化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題典型案例）

【責(zé)任編輯：馮   超】

【內(nèi)容審核：符　堅(jiān)】