檢察辦案發(fā)現(xiàn),，近年來房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判,，向檢察機關(guān)提出監(jiān)督申請,。檢察機關(guān)堅持以習近平法治思想為指引，認真貫徹實施民法典,，依法加大法律監(jiān)督力度,，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。房屋買賣合同糾紛案件主要有以下三個方面特點,。

一,、房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經(jīng)濟損失。“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則,，將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人,。如檢察機關(guān)辦理的一起房屋買賣合同糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，甲公司先與鄭某訂立《商品房買賣合同》,，約定出售商業(yè)用房,，面積251.8平方米，總價503萬余元。鄭某付清購房款后,，甲公司又與乙公司訂立合同,，約定甲公司將包括鄭某已購房屋在內(nèi)的20余套商業(yè)用房出售給乙公司，面積2089平方米,，總價1880萬余元,。鄭某起訴甲公司，要求退還購房款并賠償房屋市場價格上漲后的差價損失,。法院判決支持鄭某退還購房款請求,，未支持賠償房屋差價損失的訴求。鄭某申請監(jiān)督后,，檢察機關(guān)經(jīng)調(diào)查核實認為,，甲公司故意以低價將房屋出售給關(guān)聯(lián)公司乙公司，主觀惡意明顯,，案涉房屋差價損失屬于可得利益損失,，甲公司應(yīng)予賠償。檢察機關(guān)監(jiān)督后,，法院再審期間組織調(diào)解，甲公司主動賠償鄭某部分房屋差價損失,，實現(xiàn)案結(jié)事了,。

二、房屋實際所有人與權(quán)利證書登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭議,。在房屋買賣合同中,，當事人借名買房、合伙買房導致房屋實際所有人與權(quán)利證書登記人不一致,，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛,。如檢察機關(guān)辦理的一起房屋共有權(quán)確認糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，陶某與黃某約定,，以黃某名義合伙購買甲公司出售的房屋,。后陶某向黃某交付部分購房款，由黃某將全部購房款支付給甲公司,，并將房屋所有權(quán)證書辦理至黃某名下,。購房后，二人分別占有并使用案涉部分房屋,。后因二人發(fā)生糾紛,，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋；陶某同時提起反訴,，要求確認案涉房屋為二人共同所有,。法院審理后，認定案涉房屋為黃某單獨所有，判決陶某向黃某返還占有的部分房屋,。陶某申請監(jiān)督后,，檢察機關(guān)經(jīng)調(diào)查核實認為，陶某提交的收條,、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)足以證明案涉房屋系陶某,、黃某共同購買。檢察機關(guān)監(jiān)督后,，法院再審依法判決認定案涉房屋為陶某,、黃某共同所有。

三,、房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋易給自身造成損失,。實踐中，房屋權(quán)利證書登記人有時并非房屋實際所有人,。在房屋名義登記人出售房屋,，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權(quán)處分行為,。此時,，若房屋買受人購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構(gòu)成善意取得,，不受法律保護,。如檢察機關(guān)辦理的一起房屋所有權(quán)糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，甲公司以明顯低于市場價格購買乙公司房屋,，乙公司協(xié)助甲公司辦理了房屋權(quán)屬登記,。后王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過拍賣從丙公司處購得,，僅是委托乙公司辦理房屋權(quán)屬登記,；乙公司將案涉房屋登記在自身名下并辦理房屋所有權(quán)證書，又將案涉房屋出售給甲公司,，屬無權(quán)處分,，故請求甲公司返還案涉房屋。法院經(jīng)審理認為,，甲公司的行為構(gòu)成善意取得,，依法取得案涉房屋所有權(quán)，判決駁回王某訴訟請求,。檢察機關(guān)受理監(jiān)督申請后,，經(jīng)調(diào)查核實認為，甲公司購買案涉房屋價格明顯低于市場價格,，乙公司與甲公司簽訂房屋買賣合同未約定分期付款的時間,、金額及違約條款,，不符合重大交易的基本習慣。檢察機關(guān)監(jiān)督后,，法院依法再審,，認定甲公司不屬于善意相對人，對案涉房屋不構(gòu)成善意取得,，案涉房屋應(yīng)當歸王某所有,，判令甲公司返還案涉房屋。

結(jié)合監(jiān)督辦案實踐,，檢察機關(guān)提示,，房屋出賣人和買受人均應(yīng)自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險,，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟,，最大限度維護交易安全。一是及時辦理房屋權(quán)屬登記,。房屋買受人購買房屋后,，應(yīng)及時辦理房屋權(quán)屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失,。二是合伙買房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議,。我國實行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買房可能導致房屋實際所有人與登記名義人不一致,，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實權(quán)利情況,，造成認定房屋真實權(quán)屬關(guān)系困難。因此,，合伙買房當事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料,。三是房屋買受人不可貪圖便宜,。房屋買受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動產(chǎn)時為善意、支付合理價款和已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記3個要件,。善意取得的核心要素是支付合理價款,，即支付購房款應(yīng)大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋,，房屋買受人應(yīng)謹慎購買,，認真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失,。

（原標題：加強房屋買賣合同糾紛民事訴訟法律監(jiān)督 以能動履職依法維護房地產(chǎn)交易秩序）

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