新華解碼|存量房貸利率的動態(tài)調(diào)整機(jī)制來了,，你的房貸將有何變化

近年來，新老房貸利差不斷拉大，成為借款人關(guān)注的熱點問題,。自11月1日起，存量房貸利率迎來動態(tài)調(diào)整機(jī)制,，正是為了從制度層面推動解決這一問題,。該機(jī)制主要從哪些方面著手完善存量房貸利率定價？又將對借款人帶來哪些影響,？

想解決新老房貸利差拉大問題,，首先要弄清楚導(dǎo)致利差拉大的關(guān)鍵點在哪里。

目前,，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成,。也就是說，房貸利率定價取決于兩方面：一個是每月對外公布一次的LPR,，另一個是借款人和銀行簽訂合同時約定的加點幅度,。

從LPR方面來看，盡管新老房貸的利率都會根據(jù)LPR調(diào)整而變化,，但調(diào)整的時間不一樣,。

新發(fā)放房貸往往以當(dāng)時已公布的最新一期LPR作為參考定價，而存量房貸則受制于合同約定的重定價日,，只有到了重定價日才能調(diào)整,。在個人住房貸款利率定價機(jī)制完善之前，借款人的重定價日一年只有一次,。

2024年10月21日,，5年期以上LPR下降25個基點至3.6%。如果借款人的重定價日是10月20日,，那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據(jù)當(dāng)時LPR調(diào)整情況重新確定,。而新發(fā)放的房貸利率，可能很快就享受到這25個基點降幅帶來的利好。

再從加點幅度來看,，不論是新發(fā)放房貸還是存量房貸,，加點幅度在合同期限內(nèi)往往固定不變。

北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一,。去年12月,，北京城六區(qū)首套房貸利率的最低加點是10個基點，今年6月則調(diào)整為減45個基點,。這意味著,，6月新發(fā)放的房貸利率，僅加點幅度就較半年前下降了55個基點,。

房貸合同期限普遍較長,，大都是二三十年。固定的加點幅度無法反映借款人信用,、市場供需等因素變化,，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大,。

據(jù)此,，中國人民銀行9月29日發(fā)布公告，明確完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制有關(guān)事宜,。10月31日,，多家銀行發(fā)布公告，進(jìn)一步細(xì)化安排,，主要從加點幅度調(diào)整和重定價周期調(diào)整兩個方面,，對浮動利率定價的商業(yè)性個人住房貸款進(jìn)行優(yōu)化完善。

此次調(diào)整后,，重定價周期將如何改變,？

根據(jù)近日多家銀行發(fā)布的公告，自11月1日起,，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，重新約定重定價周期。新發(fā)放房貸借款人也可以自主選擇重定價周期,。調(diào)整后的重定價周期可選擇3個月,、6個月或12個月。而此前規(guī)定,，個人住房貸款利率重定價周期最短為1年,。

山東濟(jì)南市民焦先生在2020年11月貸款購買了一套住房，合同約定的重定價日是1月1日,。今年以來,，5年期以上LPR已累計下行60個基點,。按照之前規(guī)定,，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好,。

但如果他將重定價周期調(diào)整為3個月，則調(diào)整后的重定價日為1月1日,、4月1日,、7月1日、10月1日,，不用再苦等1年,。1年可以調(diào)整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利,。

要注意的是,，在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短,，借款人可越快享受到利率下行帶來的利好,；但在LPR上行周期內(nèi)，借款人也將更早承受加息負(fù)擔(dān),。

多家銀行表示,，同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)，客戶僅可申請調(diào)整1次,。因此,，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇權(quán)利,。

11月1日動態(tài)調(diào)整機(jī)制落地后,，加點幅度又將如何變化？

對于加點幅度調(diào)整,，借款人并不陌生,，很多人已在10月底享受了銀行批量調(diào)降利好。根據(jù)安排,，絕大部分存量房貸利率調(diào)降至不低于LPR減30個基點,，此次調(diào)整的就是加點幅度。

銀行主動批量調(diào)降存量房貸利率固然省事,，但非長久之計,，需要進(jìn)一步深化利率市場化改革，推出更加靈活的機(jī)制,。

中國人民銀行給出的解決辦法是,，當(dāng)新老房貸利率偏離到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商,，變更加點幅度,。

此次多家銀行明確，一旦新老房貸利率的加點幅度偏離高于30個基點，借款人就可以申請調(diào)整,。

這成為觸發(fā)調(diào)整的“門檻”,，也是此次機(jī)制落地的關(guān)鍵之一。

要知道,，如果偏離幅度過大,，借款人心理有落差，可能增加提前還貸,。如果偏離幅度過小,，可能造成頻繁重置合同，給銀行業(yè)務(wù)辦理帶來更大壓力,。

不過,，這個偏離幅度不能簡單理解為新老房貸利率之間的差距，而是要看借款人房貸利率的加點幅度,，與全國新發(fā)放房貸利率平均加點幅度之間的差距,。

如果借款人對房貸利率加點幅度并不清楚，可以通過手機(jī)銀行App或貸款經(jīng)辦行查詢,。

至于全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度,，銀行也給出了計算方式，涉及央行公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率,，以及當(dāng)季5年期以上LPR的均值,。

例如，根據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù),，三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,，而當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，對應(yīng)的加點幅度為3.33%減去3.85%,，即減52個基點,。

如果在此基礎(chǔ)上偏離30個基點以上，即房貸利率的加點幅度高于減22個基點時,，借款人可與銀行協(xié)商,，申請將加點幅度調(diào)降至減22個基點。

一旦達(dá)到調(diào)整“門檻”,，借款人該如何申請調(diào)整,？

多家銀行表示，從11月1日后,，符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請,，銀行審批通過后才能進(jìn)行調(diào)整。借款人可通過手機(jī)銀行,、貸款經(jīng)辦行等提出調(diào)整申請,。

工行明確表示,，將不晚于11月15日開始受理重定價周期調(diào)整申請，客戶可通過手機(jī)銀行“貸款-房貸重定價周期調(diào)整”欄目申請調(diào)整重定價周期,。審核通過后,，新的重定價周期即日生效。

（原標(biāo)題：存量房貸利率的動態(tài)調(diào)整來了,！你的房貸將有這些變化）

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