一,、三亞市化解某項目在建工程抵押等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

三亞市某項目于2016年開工建設,，總計容建筑面積約25萬平方米，共建有6棟住宅樓,、3棟商住樓,、4棟辦公樓、1棟商業(yè)及影城,、1棟綜合樓,、配套設施及整體地下室，住宅總戶數(shù)1636戶,，全部已銷售且大部分業(yè)主已入住,。因開發(fā)商向銀行借款，抵押權人不配合辦理抵押注銷手續(xù),，致使其中526戶業(yè)主購房近7年無法辦理不動產(chǎn)登記,。

三亞市政府組織相關部門專題研究,，一是成立項目風險防范及化解工作專班，召集市委政法委,、市住建,、市司法、市兩級法院等成員單位進行專題會議研究,，推進化解工作,。二是召開專題會議，就526戶購房人辦證中涉及的在建工程抵押問題取得一致意見,，即由三亞市自然資源和規(guī)劃局啟動依職權登記程序,，注銷在建工程的抵押權登記，同時商抵押權人,，以其它資產(chǎn)作為補充抵押物,，減輕對原在建工程抵押權權益的影響。

目前,，涉及的526戶購房人均已辦理并取得不動產(chǎn)權證書,。

二、白沙縣化解某項目未竣工驗收,、欠繳稅費等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

白沙縣某項目總建筑面積6.2萬平方米,，其中住宅795套，配套建設商鋪24套,。項目前期已取得土地證,、用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證,、施工許可證和預售許可證,，2015年底投入使用。由于建設單位開發(fā)資質過期,、項目施工手續(xù)材料缺失等原因無法通過竣工驗收,，同時欠繳基礎設施及人防等各項報建費約504萬，欠繳稅費約1300多萬元,，導致已辦理合同網(wǎng)簽備案的472套業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記,。

白沙縣政府經(jīng)研究，一是組織聯(lián)合竣工驗收,，辦理驗收備案,。聘請具有相應資質的房屋安全鑒定機構按現(xiàn)狀進行工程質量安全鑒定，出具檢測鑒定報告書,，經(jīng)白沙縣住房和城鄉(xiāng)建設局審核同意,，以檢測鑒定報告書替代工程質量監(jiān)督報告。二是實行“證辦分離”“證繳分離”,，先行為業(yè)主辦理產(chǎn)權證書,。三是并行追繳城市基礎設施配套費,、稅費及滯納金。

目前,，白沙縣不動產(chǎn)登記中心已按業(yè)主申請辦理不動產(chǎn)權證469件,。

三,、三亞市化解某項目名義主體與實際主體不一致等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

三亞市某房地產(chǎn)項目用地面積63568.29平方米,，2012年6月，原三亞市國土環(huán)境資源局向項目公司核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證（臨時）》,，批準建設2棟高層住宅樓及11棟多層住宅樓,，建筑占地面積7974平方米,，總建筑面積131753平方米。建設期間,，該項目由其他公司接手,，但未辦理相應過戶和變更手續(xù),，同時項目建設存在擅自加建,、改建情形，且在未完成驗收的情況下,，實際購房人已入住,。2018年8月，原項目公司因經(jīng)營管理不善,，進入破產(chǎn)重整程序,。以上問題導致業(yè)主購房近10年無法辦證。

三亞市政府組織相關部門專題研究,，一是明確項目主體,。根據(jù)原公司、接手公司以及債權人,、破產(chǎn)管理人和三亞市中級人民法院對項目資產(chǎn)的意見,，明確該項目資產(chǎn)不納入破產(chǎn)重整范圍，購房人經(jīng)破產(chǎn)管理人甄別后,，可確認相應購房權益,。二是督促原公司、接手公司向三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局,、三亞市自然資源和規(guī)劃局提出整體驗收申請,，提供相關竣工資料。三是依法處理該項目違法建設問題,。由三亞市綜合執(zhí)法局吉陽分局依法對該項目加建,、違建等問題依法查處。四是按照“證辦分離,、證繳分離”的原則,，在綜合行政執(zhí)法部門追究違法主體責任及市住建,、稅務、資規(guī),、人防等部門收繳相關稅費的同時,，相關職能部門同步辦理驗收手續(xù)，不動產(chǎn)登記機構按照項目竣工驗收意見辦理不動產(chǎn)登記,。

問題化解后,，該項目涉及的460余戶購房人均能夠申請辦證，截至2024年8月底,，已有30余戶辦理并領取產(chǎn)證,，其余購房人正在陸續(xù)提交材料中。

四,、文昌市化解某項目原施工單位不配合提交相關資料等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

某項目5#,、6#樓位于文城鎮(zhèn)高隆灣白金路，建筑面積44676.5平方米,，共448套房屋,，已售314套，已辦理規(guī)劃驗收,、人防驗收,。由于原施工單位不配合提交竣工驗收相關資料，導致無法辦理質量驗收,、消防驗收以及竣工備案手續(xù),，從而無法辦理不動產(chǎn)權證書，導致業(yè)主多次投訴,，要求退房或辦理不動產(chǎn)權證書,。

文昌市自然資源和規(guī)劃局組織相關部門召開專題會議研究，決定對該項目簡化驗收手續(xù),，只需要項目開發(fā)主體辦理該項目5#,、6#樓質量驗收和消防驗收，市住建部門即可出具驗收認定意見,。

2024年4月30日,，文昌市不動產(chǎn)登記中心為該項目5#、6#樓辦理了房屋首次登記,，目前已為184購房人辦理不動產(chǎn)權證書,，其余購房人正在陸續(xù)準備資料申請辦理。

五,、東方市化解某項目改變土地用途等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

東方市某項目位于八所鎮(zhèn)永安東路,，該小區(qū)于2019年開始開工建設，2022年3月建成后陸續(xù)交付，但因部分樓棟存在配套商鋪,，而土地用途為住宅用地,，需辦理土地用途變更手續(xù)，但開發(fā)商未及時補繳改變土地用途費用,，影響小區(qū)業(yè)主辦證,，涉及業(yè)主1400多戶。

2024年3月以來,，東方市自然資源和規(guī)劃局多次聯(lián)合東方市信訪服務中心,、東方市房管中心、東方市稅務局等部門,，協(xié)調督促開發(fā)企業(yè)盡快補繳改變土地用途費用,，同時，經(jīng)東方市政府同意,，按“證繳分離”原則,，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，同步為該小區(qū)業(yè)主辦理不動產(chǎn)權證書,。

截至目前,，東方市不動產(chǎn)登記中心已為140多名業(yè)主辦理不動產(chǎn)權證書，其他業(yè)主正在陸續(xù)準備材料申請辦理,。

六,、樂東縣化解某項目未竣工驗收、開發(fā)商非正常戶等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

樂東某項目于2017年建成,，屬于商業(yè)項目，總建筑面積3721.92平方米,，共有1棟商業(yè)樓64套房屋,，其中56套房屋已銷售。項目前期已取得規(guī)劃許可證,、施工許可證,、預售許可證，并通過工程規(guī)劃核實,，但由于未辦理工程竣工驗收備案,、開發(fā)商未及時申報稅費被列為非正常戶等原因，導致購房群眾無法辦理不動產(chǎn)權證書,。

樂東縣政府經(jīng)研究,，由樂東縣住房和城鄉(xiāng)建設局委托第三方評估公司對消防安全開展評估并進行整改，辦理了項目竣工聯(lián)合驗收備案,，同時由稅務部門督促開發(fā)商補申報近兩年的各類稅費,，化解稅收非正常戶問題，業(yè)主可以正常繳納契稅。

該項目于2024年5月16日通過竣工驗收備案,，5月30日辦理首次登記,，8月8日辦理完成第一宗一手房轉移登記。目前涉及的56套房屋均網(wǎng)簽備案,，有44戶購房人已繳納稅費,，可正常申請辦理不動產(chǎn)權證書。

七,、萬寧市化解某項目未按規(guī)劃許可建設等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

某公司在萬寧市開發(fā)建設產(chǎn)權式酒店項目,，2017年開工建設，總套數(shù)84套,，已銷售39套并交付使用,，因項目未按照規(guī)劃許可，擅自改變屋頂層結構,、未開展聯(lián)合竣工驗收,、工程竣工驗收、建設工程檔案驗收等手續(xù),，無法給購房人辦理不動產(chǎn)權證書,。

萬寧市政府經(jīng)研究，一是拆除了屋頂層結構,，采取改正措施,，消除了對規(guī)劃實施影響。二是根據(jù)我省《關于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》相關規(guī)定,，由業(yè)主代表代為提供申請材料,，由萬寧市營商環(huán)境建設局辦理聯(lián)合驗收認定。三是由萬寧市不動產(chǎn)登記中心協(xié)調測繪服務公司盡快出具房屋實測,、土地分攤等報告,。

該項目2024年8月14日辦理房屋首次登記，8月27日成功為購房人頒發(fā)首本不動產(chǎn)權證書,，其他購房人均可申請辦證,。

八、?？谑谢饽稠椖课赐晟埔?guī)劃驗收,、未完善職工資格審批等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

某職工住宅樓項目位于海口市白龍南路省安全廳北側,，屬拆舊建新項目,，于2003年3月批建一幢地上7層住宅樓，批建面積3251.90平方米,，用地面積4906.99平方米,，土地用途為辦公樓、宿舍用地，土地權利性質為劃撥,。項目業(yè)主于2005年先后入住,，因驗收未通過、職工資格審核等問題,，導致業(yè)主近20年未能取得不動產(chǎn)權證書,。

海口市相關部門經(jīng)研究,，一是制定規(guī)劃驗收工作方案,，指導開發(fā)建設單位加快完善驗收手續(xù)。2023年1月,，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局出具規(guī)劃核實意見。二是?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局積極聯(lián)動?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局及開發(fā)建設單位，溝通申請資料,、審批流程及辦理時限等問題,。2024年8月，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局出具復函,，指導職工補繳住房超標面積部分價款。

目前,，該項目涉及的24戶業(yè)主辦證堵點問題已打通,，已有9戶業(yè)主辦理了不動產(chǎn)權證書。

（原標題：海南省自然資源和規(guī)劃廳公布8個化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題典型案例）

【責任編輯：馮   超】

【內容審核：符　堅】