打好政策“組合拳” 做好“市場(chǎng)+保障”必答題——當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一線觀察

房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整過(guò)程中,，發(fā)展形勢(shì)備受關(guān)注。

近期,，多部門推出提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“組合拳”,，全國(guó)超200個(gè)城市快速跟進(jìn)落實(shí)，多個(gè)一線城市調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策和住房信貸政策……新一輪政策將給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響,？如何促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),？保障性住房建設(shè)進(jìn)展如何？記者近日在多地走訪,，采訪了地方房地產(chǎn)主管部門,、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)以及研究機(jī)構(gòu)等,。

2024年5月17日,，國(guó)務(wù)院新聞辦公室在北京舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó),、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪,、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問(wèn),。新華社發(fā)

新政落地進(jìn)行時(shí)：市場(chǎng)反應(yīng)積極,，需求加速釋放

5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi),。同日,，多部門打出政策“組合拳”，從金融,、土地,、存量商品住房消化等方面綜合施策，取消全國(guó)層面房貸利率下限,，下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率等,。

一攬子政策迅速落地實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前已有超200個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)房地產(chǎn)金融政策,，下調(diào)首套和二套房貸最低首付比例。上海,、廣州,、深圳等一線城市推出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施,，多個(gè)城市出臺(tái)政策支持多子女家庭合理住房需求,。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新政落地對(duì)市場(chǎng)情緒帶動(dòng)明顯,，市場(chǎng)反應(yīng)積極,，活躍度提高不少。

在上海嘉定區(qū),，記者5月28日來(lái)到“滬九條”房地產(chǎn)新政實(shí)施后首個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目,，該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)肖咸星介紹，新政出臺(tái)后24小時(shí)內(nèi),，項(xiàng)目增加了50多組意向認(rèn)購(gòu)客戶,。受新政影響，客戶“小變大”“一套變兩套”等改善性需求趨勢(shì)明顯,，開(kāi)盤當(dāng)天賣完近85%的房源,，收金15.8億元。

2024年5月28日在上海嘉定區(qū)拍攝的“滬九條”房地產(chǎn)新政實(shí)施后首個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)（手機(jī)照片）,。

在江蘇常州,，幼兒園晚托班管護(hù)司先生在住房公積金利率下調(diào)后在鐘樓區(qū)購(gòu)買了首套住房。“買房后我打算把戶口遷過(guò)來(lái),，方便孩子上學(xué),?？偡?jī)r(jià)133萬(wàn)元，我作為靈活就業(yè)繳存人申請(qǐng)到84萬(wàn)元住房公積金貸款,，貸款期限30年,，比公積金利率下調(diào)前能省利息4.07萬(wàn)元。”司先生說(shuō),。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì),，截至5月29日，5月以來(lái)74城的二手房中介門店成交量同比增長(zhǎng)31.1%,；5月17日打出房地產(chǎn)政策“組合拳”后,，二手房中介日均成交環(huán)比增長(zhǎng)15%，門店日均來(lái)訪量環(huán)比增長(zhǎng)15%,。

“從首付款比例,、房貸利率兩個(gè)方面對(duì)住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，有利于降低購(gòu)房門檻,，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)。

與此同時(shí),，中國(guó)人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房,。這是支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有利舉措,，有助于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)加快存量商品房去庫(kù)存、加快保障性住房供給等多重目標(biāo),。

“一攬子新政鼓勵(lì)真正的住房需求,，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易,，提振后市信心,。”虞曉芬說(shuō)，政策調(diào)整的背后,，既要看到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清,、供需再平衡的必要性，也要看到產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的必然性和支撐行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力,。

2023年4月2日在深圳市龍華區(qū)元芬村拍攝的一間待租的青年公寓,。

“人們有對(duì)住好房子的向往，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)有發(fā)展空間,。”湖南省長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)杜湘暉說(shuō),，要順應(yīng)住房供需關(guān)系變化，因時(shí)因勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整,。從長(zhǎng)期來(lái)看,，仍在不斷提高的城鎮(zhèn)化率是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要支撐條件,。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制：“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”

河南鄭州，記者在高新區(qū)在建樓盤“謙祥云棲上院”看到,，部分樓房外立面和室外景觀已建設(shè)完畢,，工人正在做最后的施工收尾工作。

“3月初,，這個(gè)項(xiàng)目上了‘白名單’,，建行很快批復(fù)了4億元貸款，3月底1.23億元貸款到賬,。這筆貸款讓施工順利推進(jìn),。”謙祥集團(tuán)執(zhí)行總裁婁自然說(shuō)，當(dāng)前正是準(zhǔn)現(xiàn)房交付的沖刺階段,，信貸資金對(duì)于項(xiàng)目順利交付,、現(xiàn)房售賣有重要意義。

婁自然提到的“白名單”,，是當(dāng)下穩(wěn)定房地產(chǎn)融資,，促進(jìn)項(xiàng)目建成交付，保障購(gòu)房人權(quán)益的重要抓手,。今年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局部署建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”推送給商業(yè)銀行,。

目前,，全國(guó)所有地級(jí)及以上城市已建立這一協(xié)調(diào)機(jī)制。截至5月16日,，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元,。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，要進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用,，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”,，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

能否入選“白名單”,，重在項(xiàng)目質(zhì)量,。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，獲得支持的“白名單”項(xiàng)目中,，有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然隸屬出現(xiàn)債務(wù)違約的房企集團(tuán),，但最終因項(xiàng)目質(zhì)量好獲審核入選,。

“協(xié)調(diào)機(jī)制通過(guò)定期組織各方會(huì)商,，協(xié)調(diào)解決融資難題，有力推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接,。”建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，為盡快落地“白名單”項(xiàng)目，建行建立了相關(guān)的授信審批綠色通道,，審批時(shí)限大幅壓縮,。截至5月末，建行已對(duì)接項(xiàng)目近4000個(gè),，已審批項(xiàng)目超400個(gè),，審批金額超900億元。

記者了解到,，相關(guān)部門加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效,，要求對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)項(xiàng)目積極給予資金支持，“應(yīng)貸盡貸”,；對(duì)暫不符合“白名單”要求的項(xiàng)目,，及時(shí)拿出有針對(duì)性的解決方案。

“三大工程”進(jìn)展：有序推進(jìn),，創(chuàng)品質(zhì)生活

規(guī)劃建設(shè)保障性住房,、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手,。

這是2024年3月20日拍攝的北京十渡應(yīng)急保障中心（無(wú)人機(jī)照片）,。該中心為平急兩用房，平時(shí)作為社區(qū)服務(wù)中心,，急時(shí)作為應(yīng)急保障中心,。

在浙江杭州拱墅區(qū)，桃源保障性住房正在建設(shè)施工中,。與建設(shè)工地相隔一條街的一套4人合租公寓里,，來(lái)自山東棗莊的杭州“新市民”田雪告訴記者，桃源保障性住房的小區(qū)規(guī)劃有文體托幼等配套,，適合未來(lái)的小家庭,，希望自己能順利申請(qǐng)到。

2024年是配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”,。規(guī)劃建設(shè)保障性住房是黨中央,、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，是完善住房制度和供應(yīng)體系,、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革,。

“我國(guó)每年有1000多萬(wàn)名高校畢業(yè)生，還有大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城。”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō),，加大保障性住房建設(shè)和供給,，有助于更好滿足工薪收入群體的基本住房需求，穩(wěn)定住房預(yù)期,。

2024年3月20日,，村民在北京十渡應(yīng)急保障中心打羽毛球。該中心為平急兩用房,，平時(shí)作為社區(qū)服務(wù)中心,，急時(shí)作為應(yīng)急保障中心。

據(jù)了解,，截至目前,，全國(guó)已有65個(gè)城市報(bào)送2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目。相關(guān)城市在明確保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn),、以需定建,、輪候庫(kù)建設(shè)、用地保障,、資金監(jiān)管,、配售價(jià)格等方面也形成一些好的經(jīng)驗(yàn)做法。

在保障對(duì)象方面,，保障性住房重點(diǎn)面向住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要引進(jìn)的科技人員,、教師、醫(yī)護(hù)人員等,。在配售價(jià)格方面,，堅(jiān)持“保本微利”原則。

作為“三大工程”之一的城中村改造也按下“加速鍵”,。北京,、廈門、成都等多個(gè)城市宣布城中村改造專項(xiàng)借款落地,，廣州發(fā)布全國(guó)首個(gè)城中村改造條例,，深圳等地發(fā)布了推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)……目前756個(gè)城中村改造項(xiàng)目在各大城市落地，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求分三類推進(jìn)實(shí)施,。

2023年4月2日在深圳市龍華區(qū)元芬村拍攝的改造后的青年公寓外立面（左）,。近年來(lái)，深圳持續(xù)推進(jìn)城中村住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，打造了元芬村等新型宜居人文社區(qū),。

“積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,，有助于有效解決城中村普遍存在的公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后,、環(huán)境臟亂差等突出問(wèn)題,，不斷改善城中村居民的居住環(huán)境。”濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局二級(jí)巡視員張恒志說(shuō),。

劉琳說(shuō),，“三大工程”是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期拉動(dòng)投資和消費(fèi)的重要抓手。從投資看,，可以形成大量直接投資和帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資,；從消費(fèi)看，可直接帶動(dòng)裝修材料,、家具家電,、旅游休閑等消費(fèi)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示,，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn),，以讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū),，從好小區(qū)到好社區(qū),，從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好,、建設(shè)好,、管理好，打造宜居,、韌性,、智慧的城市，努力為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間,。

（原標(biāo)題：當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一線觀察）

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